Ich bin mit meinen Mietzahlungen in Rückstand. Kann der Vermieter mich einfach aus der Wohnung "werfen"?
Damit der Vermieter Sie aus Ihrer Wohnung "werfen" kann, muss er Ihnen zunächst rechtmäßig kündigen und in der Folge eine Räumungsklage gegen Sie anstrengen. Wegen der unterschiedlichen Voraussetzungen ist zunächst zwischen einer ordentlichen (fristgerechten) und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zu unterscheiden:
Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug
Hierfür muss der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben (§ 573 Absatz 2 BGB). Das ist bei einer ordentlichen (fristgerechten) Kündigung grundsätzlich erst bei einem Zahlungsrückstand mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von ebenfalls mindestens einem Monat der Fall. Der Zahlungsverzug kann bei der ordentlichen Kündigung - im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung - nicht durch Nachzahlung der Miete geheilt werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Es bleibt dem Mieter aber die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen und darzulegen, dass insofern keine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt. Daneben muss der Vermieter die Kündigungsfristen (§ 573 c Absatz 1 BGB) eingehalten haben. Dem Mieter steht gemäß § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Beispiele für eine solche Härte sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Absatz 2 BGB).
Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug
Damit Ihr Vermieter Ihnen fristlos kündigen kann, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt zum einen dann vor, wenn der Mieter sich für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der gesamten Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Zahlungsverzug befindet (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB). Ein Mietrückstand ist dann nicht unerheblich, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB), wenn also in zwei aufeinander folgenden Monaten ein Mietrückstand aufgelaufen ist, der insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt. Zum anderen liegt ein wichtiger Grund dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB).
Sollte der Mieter allerdings den Zahlungsrückstand vor der Kündigung ausgeglichen haben, ist die außerordentliche Kündigung ausgeschlossen.
Aber auch für den Fall, dass die fristlose Kündigung wirksam erklärt worden ist, kann sie nachträglich durch Zahlung des offenen Mietrückstandes unwirksam werden. Das ist immer dann der Fall, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Wie geht es nach der Kündigung nach Ablauf der vom Vermieter vorgegebenen Frist zum Auszug weiter?
Wenn der Mieter nach Ablauf der in der Kündigung vorgesehenen Frist nicht freiwillig die Wohnung verlässt, muss der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Diese wird dem Mieter vom Gericht mit der Aufforderung zugestellt, Stellung zu beziehen oder vor Gericht zu erscheinen und sich dort persönlich zu äußern. Reagiert er daraufhin nicht, ergeht ein Versäumnisurteil aus dem der Vermieter dann die Zwangsräumung betreiben kann.
Verteidigt sich der Mieter, wodurch er zumindest Zeit gewinnen kann und was er deshalb auch unbedingt tun sollte, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, an deren Ende meist ein Räumungstitel steht. Dieser wird einen Monat nach Zustellung rechtskräftig ‒ wenn der Mieter nicht fristgerecht Berufung hiergegen einlegt. Der Räumungstitel ist Voraussetzung dafür, dass der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen kann.
Wenn dann ein Räumungsurteil vorliegt, der Mieter sich aber trotz allem immer noch weigert, aus der Wohnung auszuziehen, bleibt dem Vermieter nur noch die Möglichkeit, die Zwangsräumung zu betreiben. Dazu muss er einen Zwangsräumungsantrag beim zuständigen Amtsgericht oder beim zuständigen Gerichtsvollzieher stellen.
Der Gerichtsvollzieher prüft dann zunächst, ob die Voraussetzungen für eine Zwangsräumung erfüllt sind und fordert einen Kostenvorschuss vom Vermieter. Wenn diese vorliegen setzt der Gerichtsvollzieher nach Zahlungseingang einen Räumungstermin fest. Dabei muss zwischen der Mitteilung des Räumungstermins und der Vollstreckung noch einmal eine Frist von drei Wochen eingehalten werden. Innerhalb dieser können Mieter beim Vollstreckungsgericht einen Räumungsschutzantrag einreichen. Eine Zwangsräumung kann nämlich dann ausnahmsweise verschoben werden, wenn die Räumung der Wohnung für den Mieter eine sogenannte unzumutbare Härte darstellt. Die genauen Voraussetzungen in Berlin für den Räumungsschutzantrag finden Sie hier.
Solche Verfahren zur Wohnungsräumung können sich insgesamt über einen Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten erstrecken.
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