Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich in die Insolvenz gehe? Kann ich diese retten? Kann die Bank einfach meinen Kredit kündigen?
Zwangsversteigerung vermeidbar?
Ihnen gehörende Immobilien sind Bestandteil Ihres Vermögens und unterliegen damit grundsätzlich der Zwangsvollstreckung (§ 165 InsO). Der Insolvenzverwalter hat aber die Möglichkeit die Immobilie freizugeben, das bedeutet, dass diese dann nicht mehr zur Insolvenzmasse gehört und Sie wieder darüber verfügen können. Eine solche Freigabe wird der Insolvenzverwalter erteilen, wenn er der Meinung ist, dass eine Verwertung der Immobilie die Insolvenzmasse nicht steigern wird. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass die Immobilie verschuldet ist.
Dies ist dann der Fall, wenn der zu erwartende Verkaufserlös geringer ist als die Schulden, die noch auf der Immobilie lasten oder wenn es dem Insolvenzverwalter kaum möglich erscheint einen potentiellen Käufer zu finden. In diesen Fällen wird der Insolvenzverwalter Ihre Immobilie für gewöhnlich freigeben.
Was passiert mit meinem Kredit?
Eine andere Frage ist, was mit dem Darlehen Ihrer Bank passiert und wie Sie sich mit dieser einigen können, damit die Bank nicht ihrerseits die Zwangsvollstreckung in Ihre Immobilie betreibt. Dazu ist die Bank nämlich regelmäßig berechtigt, da sie sich zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld hat eintragen lassen. Zunächst sollten Sie Ihrerseits aktiv das persönliche Gespräch mit Ihrem Ansprechpartner bei Ihrer Hausbank suchen, um das gegenseitige Vertrauensverhältnis nicht zu gefährden. In diesem Gespräch können Sie der Bank zunächst vorschlagen, dass Sie selbst die Raten weiterhin aus Ihrem unpfändbaren Einkommen zahlen (vgl. zur Anfechtbarkeit bei Zahlungen aus dem unpfändbaren Vermögen: BGH IX ZR 145/15). Sollte sich die Bank darauf nicht einlassen oder Ihr unpfändbares Einkommen dafür nicht ausreichen, bleibt Ihnen als zweite Lösung die Möglichkeit, dass Ihr Ehepartner, ein Familienmitglied oder ein solventer Dritter die Ratenzahlungen an die Bank fortführt.
Kreditkündigung durch die BankEine Kündigung des Immobilienkredits durch die Bank wegen Zahlungsverzugs (§ 498 BGB) kommt erst dann in Betracht, wenn Sie mit zwei oder mehr aufeinander folgenden Raten oder mit mindestens 2,5 % des Nettodarlehens im Rückstand sind. (Exkurs: Bei allen anderen (Nicht-) Immobiliendarlehen bei einer Laufzeit von bis zu drei Jahren ist ein Rückstand von mindestens 10 % des Nettodarlehens erforderlich, bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren ein Rückstand von mindestens 5 %). Kündigt die Bank das Darlehen wegen ausbleibender Zahlungen, hat sie nach der Rechtsprechung des BGH keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Davon unabhängig steht der Bank allerdings ein fristloses Kündigungsrecht zu, wenn neben dem Zahlungsverzug eine Verschlechterung in Ihren Vermögensverhältnissen eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens gefährdet wird (§ 490 BGB). Verkauf bei Miteigentum
Eine weitere Option, um bei der Verbraucherinsolvenz Ihre Immobilie zu retten, besteht darin, Ihrem Ehegatten, welcher hierfür allerdings Miteigentümer sein muss, das in Frage stehende Objekt zu verkaufen. Voraussetzung ist natürlich, dass der Partner über ausreichende finanzielle Mittel für den Erwerb verfügt oder eigenständig den Kredit zahlen kann.Dringend abzuraten ist allerdings davon, die Immobilie vor der Insolvenz unentgeltlich einem Familienmitglied zu übertragen. Eine solche unentgeltliche Leistung unterliegt nämlich vier Jahre vor Stellung des Antrags auf Insolvenzeröffnung der Anfechtung (§ 134 InsO).
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